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以量化分析準確預測樓市調整時機 (蔡嘉民)

更新日期:2018年9月13日



近來不少金融市場的資產價格皆大幅回調,包括從去年底開始大跌的比特幣,今年1月見頂而進入熊市的內地股市,就連股王騰訊控股(700)也自高位下跌接近三成,而常被稱為避險資產的金價,也自4月開始下跌超過一成。


此刻,仍在高位的資產只剩下美元,以及堅挺的香港樓市。相信大眾投資者手上除了有股票之外,也有相當大部分的資產於房地產中。看見股市大幅回調後,最關心的問題必為香港樓市何時見頂?筆者習慣以本地貨幣指標作訊號預測樓市,命中率驚人。這次數據分析一共使用了20年數據作測試。直至7月底,樓市在20年內共升了1.3倍,即20年前投入500萬元,現時大約共有1,200萬元。但上升其中亦不乏有調整,例如1999年4月到2003年7月一共下跌56%,跌幅驚人。若使用買入及持有策略,難免會太過被動。


在此可考慮使用M3貨幣供應量同比作訊號,策略條件為同比增長一旦少於2%,就看淡樓價。結果顯示,20年來能把回報大大提高至1.69倍,並且成功避過多次樓價調整,而且最大回撤變為只有29%。最近在6月底公布的數字為6.3%,還未觸發訊號。但觀察變化趨勢,線性迴歸分析顯示今年11月將是回調時間,除非M3大幅上升。

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