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利率續高企 ︳樓市仍非時機入市 細數一籃子因素

筆者自2021年第三季開始看淡香港樓市,時機異常準確,港樓自2021年第三季起,至今跌超過兩成。到底現時是否買樓好時機呢?今期專欄就來探討一下。

樓市︳幾個因素不可不提


永遠在討論這個話題前,都要先聲明,有三類人必須買樓,屬這三類的,不用往下看,包括有結婚剛需的、不便搬遷的,以及有滿足感需要。若非上述三類,就可繼續往下看。以前曾經沒有細寫以上前設,被樓市好友罵得狗血淋頭。事實上,此專欄與讀者分享的投資見解,皆基於數學、統計學。但若有剛性需求,便不需計算,只能屈服。例如結婚時,另一半及對方兩老要求必須擁有物業,那甚麼利率、經濟數字也就不用看了。若非有剛需,此時仍未是時候入市。


原因一,美國仍處於「收水」階段,大量資產價格下跌,包括港股、債券、名錶、手袋等。只有處於「放水」階段,樓價才會上升。莫講「放水」,聯邦儲備局至今仍未有任何停止「收水」的計劃。


原因二,利率仍然高企。利率高企對大部分資產來說相當不利。就連本地小巴公司也被「Call Loan」,令小巴牌價大跌九成!近日聯儲局繼續放鷹,表示沒那麼快減息。即使美國開始減息,港息往往濟後。要待港息大減,按揭利率才有機會低於租金回報,才會令大戶重燃入市意慾,港樓才有機會反彈。


原因三,恒生指數表現欠佳,過去一年跌得哀鴻遍野。恒指與樓價有關嗎?筆者在patreon早已驗證過,恒指領先於樓價。恒指大升,才有機會揭示本港經濟有轉好跡象。

原因四,領展房產基金(00823)股價表現亦欠奉。領展股價同樣與樓價息息相關。背後原因在於,不少市場參與者習慣會以領展作樓市的代替品,提前買賣領展股票。因此,慢慢造成領展股價領先樓價。


基於以上種種原因,港樓價即使不再繼續尋底,也只會在低位徘徊,欠大升因由。稍作計算就會知,租樓仍比買樓划算,皆因付出的租金比要按揭要付的利息還少。加上更重要的一點,即使樓價不跌,也不應把辛苦賺取的現金投入港樓中,只會大幅減少流動資產,綁手綁腳,影響生活質素之餘,亦影響資產增長速度。


樓市︳別輸掉機會成本


過往專欄曾提過,大多年輕人忽略機會成本。買入一項不升值的資產並非只是沒賺沒賠,實際上,如有更好投資選擇而沒配置,就會輸掉機會成本。例如對比銀行定期存款5厘,機會成本就是5%;例如買了樓而沒買美股,2023年的機會成本就是逾兩成;例如買了樓而沒買比特幣(Bitcoin),去年機會成本為150% !


筆者自2019年開始叫身邊朋友包括中學及大學同學投資比特幣,當年選擇正確的朋友經已財自;而選擇錯誤的朋友,經已被下跌兩成的樓價引致負資產。以上兩者差距乃天壤之別,可見,認知決定一切。

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