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房託還是樓值得買?


近一年股市暢旺,不少投資者皆有斬獲,身邊開始有朋友考慮是否該把股市賺到的利潤去買樓。當然,很多人買樓都是因為有真實需要,例如準備結婚,或者家庭添加了新成員等等。不過,筆者卻發現友人買樓純粹打算賺取投資回報。這也難怪,本地樓價過去20年不斷創新高,令不少人身家暴漲,加上受上一輩思想影響,認為樓價未來20年也會重演2003至今大升浪。在此,筆者從量化角度分享五個影響樓價的因素:1.失業率;2.貨幣供應;3.GDP;4.息率;5.租金回報率。

從失業率角度看,香港失業率升至7.2%,近乎歷史高位;貨幣供應量方面,可以看M2,近月數據則為歷史新高,顯示市場資金充裕;從GDP看,季度GDP YoY為-3%,經濟固然不景;息率角度,市場猜測美國聯儲局於2023年底加息,即未來幾年加息機會大,不利按揭;最後,住宅租金回報率亦接近歷史低位,平均只有2厘左右。因此,從以上角度看,除了貨幣供應量之外,其他影響樓價因素皆偏淡。投資者此刻若沒絕對需要,可以先觀望,或是考慮把閒置資金配置到房地產信託基金(REITs)上。

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