《經濟一週》2022年訪問筆者對本地樓市看法，筆者劈頭揚言，如果可以，會想「沽爆」港樓。影片一出，罵聲四起。不過，時間證明一切，眨眼間，樓市已跌一成多。今期專欄就來回顧一下對樓市的看法。
筆者第一次看淡樓市為2021年9月，剛好，就是中原樓價領先指數的頂點，即191點左右。
隨後，樓價連連下挫，至今兩年左右，已跌兩成，至153點。
過去已多次在專欄重申看淡本地樓，而且不是輕輕看淡，而是非常悲觀。
筆者作為交易員，只要有看法，便會立即執行。看好就會出手掃貨；看淡則立即沽空。
問題在於，樓市並沒有衍生產品，可以讓市場人士沽空。
就如《大賣空》電影的主角，筆者曾經想過，去找銀行度身訂造一個新產品，去沽空樓市。或者，找身邊看好樓市的朋友對賭，賭個300萬、500萬元。
好處在於，看好樓市的朋友，可以不用成本就能賺取樓價升幅，同時又不用付佣金、印花稅及律師費等雜費，何樂而不為呢？
問題是，有「走數」風險，對筆者來說，並沒有任何保障。因此，這個計劃也是失敗告終。
時間將證明一切
上述想法證明看淡樓市的看法是多麼強烈。原因已多次提及，包括美國「收水」、全球加息、按揭利率高於租金回報及港樓泡沫指數高企等。
除非有剛需，例如結婚需要、家有老幼不方便搬遷；否則，買樓是愚蠢的。
《經一》訪問影片一出，筆者被罵到狗血淋頭，網民留言內容實在不堪入目，恕不能在此複述了，讀者有興趣可到YouTube找回影片。
影片不難找尋，點擊數高達10萬次！
筆者對網民的做法早已習慣，例如早幾年前指出看好加密貨幣時，也被罵至體無完膚，但眨眼間，以執筆時比特幣（Bitcoin）價格36,000美元計，也有5倍回報。
時間證明一切，網民一直罵，樓價一直跌；謾罵聲愈大，跌幅就愈大。
事實證明，大眾看法錯誤居多，也證明為甚麼市場往往只有一小撮人能賺錢，「八二定律」並沒有錯。
同時，也進一步引證了，筆者認為樓市是個相對無效（inefficient）市場的看法。
於早一、兩年，樓市下跌原因非常明顯，跟本完全找不到一個樓市會上升的理由。十個影響樓價的因子，十個也向淡。
筆者是個量化交易員，所有看法都是緣於理性及科學的分析，沒有一點是靠感覺出發，與大眾炒賣的做法完全不同。
因此，看淡樓市並非對樓市有偏見，所以網民罵的，不該是筆者，而該罵美國。
是美國「收水」，是美國加息，美國是原罪，筆者只是替讀者分析，好讓讀者能輸少一點，甚至避免虧損。
數據角度明顯向淡，大眾卻全然不知，這就是樓市相對無效的證明，即市價與合理價常有差距。
相反，有效市場即市價與合理價相近，並沒多少預測或獲利的空間。