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樓市是個相對無效市場

《經濟一週》2022年訪問筆者對本地樓市看法,筆者劈頭揚言,如果可以,會想「沽爆」港樓。影片一出,罵聲四起。不過,時間證明一切,眨眼間,樓市已跌一成多。今期專欄就來回顧一下對樓市的看法。

筆者第一次看淡樓市為2021年9月,剛好,就是中原樓價領先指數的頂點,即191點左右。


隨後,樓價連連下挫,至今兩年左右,已跌兩成,至153點。


過去已多次在專欄重申看淡本地樓,而且不是輕輕看淡,而是非常悲觀。


筆者作為交易員,只要有看法,便會立即執行。看好就會出手掃貨;看淡則立即沽空。


問題在於,樓市並沒有衍生產品,可以讓市場人士沽空。


就如《大賣空》電影的主角,筆者曾經想過,去找銀行度身訂造一個新產品,去沽空樓市。或者,找身邊看好樓市的朋友對賭,賭個300萬、500萬元。


好處在於,看好樓市的朋友,可以不用成本就能賺取樓價升幅,同時又不用付佣金、印花稅及律師費等雜費,何樂而不為呢?


問題是,有「走數」風險,對筆者來說,並沒有任何保障。因此,這個計劃也是失敗告終。


時間將證明一切


上述想法證明看淡樓市的看法是多麼強烈。原因已多次提及,包括美國「收水」、全球加息、按揭利率高於租金回報及港樓泡沫指數高企等。


除非有剛需,例如結婚需要、家有老幼不方便搬遷;否則,買樓是愚蠢的。


《經一》訪問影片一出,筆者被罵到狗血淋頭,網民留言內容實在不堪入目,恕不能在此複述了,讀者有興趣可到YouTube找回影片。


影片不難找尋,點擊數高達10萬次!


筆者對網民的做法早已習慣,例如早幾年前指出看好加密貨幣時,也被罵至體無完膚,但眨眼間,以執筆時比特幣(Bitcoin)價格36,000美元計,也有5倍回報。


時間證明一切,網民一直罵,樓價一直跌;謾罵聲愈大,跌幅就愈大。


事實證明,大眾看法錯誤居多,也證明為甚麼市場往往只有一小撮人能賺錢,「八二定律」並沒有錯。


同時,也進一步引證了,筆者認為樓市是個相對無效(inefficient)市場的看法。


於早一、兩年,樓市下跌原因非常明顯,跟本完全找不到一個樓市會上升的理由。十個影響樓價的因子,十個也向淡。


筆者是個量化交易員,所有看法都是緣於理性及科學的分析,沒有一點是靠感覺出發,與大眾炒賣的做法完全不同。


因此,看淡樓市並非對樓市有偏見,所以網民罵的,不該是筆者,而該罵美國。


是美國「收水」,是美國加息,美國是原罪,筆者只是替讀者分析,好讓讀者能輸少一點,甚至避免虧損。


數據角度明顯向淡,大眾卻全然不知,這就是樓市相對無效的證明,即市價與合理價常有差距。


相反,有效市場即市價與合理價相近,並沒多少預測或獲利的空間。

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