筆者自2021年9月開始看淡港樓，而剛好當時就是市頂，至今樓價指數下跌接近三成，導致本地負資產宗數愈來愈多，非常誇張。當然，筆者繼續看淡港樓，因下跌訊號非常明顯。那為甚麼仍有那麼多人想置業呢？這次專欄就來與讀者探討一下買樓投資常見誤解。
誤解一：樓價大漲小回。
筆者每次教學時，都提到「最大回撤（maximum drawdown）」這概念，即投資期間，有機會出現的最大虧損幅度。舉例，標準普爾500指數近五年最大回撤發生於2020年，幅度為32%；恒生指數近5年最大回撤在2021年至2022年，幅度則為51%。當問及學生們港樓自回歸後最大回撤多少時，大部分都回答指10%至30%。
答案是1997年至2003年的70%！當年若在1997年買入500萬元的港樓，最大損失為350萬元！
因此，港樓的最大回撤差不多能與比特幣（Bitcoin）媲美，真諷刺。
現時買樓等於蝕給租客
誤解二：租樓是在提替別人供樓。
現時租金回報3%左右，但供樓則需要4.1%左右，即買樓後放租，等於每年蝕錢。
以往能講「讓租客替你供樓」，是因為2008年至2018年租金回報4%，而按揭利率低於2%，因此相減後有正回報。不信，拿個excel出來算算，現時買樓等於蝕給租客。
誤解三：自住不用理會價錢。
港人常道：「自住驚西！」，表示自住就不用理會樓貴不貴，或者樓價會升或跌。筆者嘗試過解釋給友人聽，但也是難以說服，也許真的「裝睡的人叫不醒」。
樓價指數自2021年跌了近30%，本來每平方呎20,000元的單位，變成了每平方呎14,000元。這意味著，如果本來能買500平方呎的單位，此時能買到700平方呎！由500變700平方呎，足足為40%！
待樓價下跌，然後以同一筆資金住更大的地方不好嗎？真想不明白甚麼是「自住驚西」。
有剛需可另計
誤解四：樓是最好投資。
港人常看著2008年至2018年的數據，而指樓是最好投資。這10年間，每年樓價約升10%左右，的確不過不失。
問題在於，2018年後，樓價幾乎一蹶不振，更以插水式下跌，現時已創八年新低。
同期，筆者不斷說服身邊朋友投資比特幣（Bitcoin），比特幣價格由2018年至今漲了20倍！
假設用300萬元本金，在2018年以七成按揭買1,000萬元樓，現時虧足足300萬元以上；買比特幣者，已變成6,000萬元。的確筆者成功說服了不少身邊朋友投資比特幣，大多現已財自。
不過，講到底，如以往一樣，要講明若讀者有剛需，就直接買樓吧！不用想太多。剛需包括另一半要求必須有樓才能結婚；一定要裝修成自己喜歡的樣子；炫耀。