筆者自2021年第三季開始看淡香港樓市，時機異常準確，港樓自2021年第三季起，至今跌超過兩成。到底現時是否買樓好時機呢？今期專欄就來探討一下。
樓市︳幾個因素不可不提
永遠在討論這個話題前，都要先聲明，有三類人必須買樓，屬這三類的，不用往下看，包括有結婚剛需的、不便搬遷的，以及有滿足感需要。若非上述三類，就可繼續往下看。以前曾經沒有細寫以上前設，被樓市好友罵得狗血淋頭。事實上，此專欄與讀者分享的投資見解，皆基於數學、統計學。但若有剛性需求，便不需計算，只能屈服。例如結婚時，另一半及對方兩老要求必須擁有物業，那甚麼利率、經濟數字也就不用看了。若非有剛需，此時仍未是時候入市。
原因一，美國仍處於「收水」階段，大量資產價格下跌，包括港股、債券、名錶、手袋等。只有處於「放水」階段，樓價才會上升。莫講「放水」，聯邦儲備局至今仍未有任何停止「收水」的計劃。
原因二，利率仍然高企。利率高企對大部分資產來說相當不利。就連本地小巴公司也被「Call Loan」，令小巴牌價大跌九成！近日聯儲局繼續放鷹，表示沒那麼快減息。即使美國開始減息，港息往往濟後。要待港息大減，按揭利率才有機會低於租金回報，才會令大戶重燃入市意慾，港樓才有機會反彈。
原因三，恒生指數表現欠佳，過去一年跌得哀鴻遍野。恒指與樓價有關嗎？筆者在patreon早已驗證過，恒指領先於樓價。恒指大升，才有機會揭示本港經濟有轉好跡象。
原因四，領展房產基金（00823）股價表現亦欠奉。領展股價同樣與樓價息息相關。背後原因在於，不少市場參與者習慣會以領展作樓市的代替品，提前買賣領展股票。因此，慢慢造成領展股價領先樓價。
基於以上種種原因，港樓價即使不再繼續尋底，也只會在低位徘徊，欠大升因由。稍作計算就會知，租樓仍比買樓划算，皆因付出的租金比要按揭要付的利息還少。加上更重要的一點，即使樓價不跌，也不應把辛苦賺取的現金投入港樓中，只會大幅減少流動資產，綁手綁腳，影響生活質素之餘，亦影響資產增長速度。
樓市︳別輸掉機會成本
過往專欄曾提過，大多年輕人忽略機會成本。買入一項不升值的資產並非只是沒賺沒賠，實際上，如有更好投資選擇而沒配置，就會輸掉機會成本。例如對比銀行定期存款5厘，機會成本就是5%；例如買了樓而沒買美股，2023年的機會成本就是逾兩成；例如買了樓而沒買比特幣（Bitcoin），去年機會成本為150% !
筆者自2019年開始叫身邊朋友包括中學及大學同學投資比特幣，當年選擇正確的朋友經已財自；而選擇錯誤的朋友，經已被下跌兩成的樓價引致負資產。以上兩者差距乃天壤之別，可見，認知決定一切。